In un condominio, l’amministratore svolge un ruolo fondamentale nella gestione e nell’amministrazione delle varie questioni legate alla proprietà comune. Tuttavia, possono verificarsi situazioni in cui l’amministratore non è presente o è impossibilitato ad adempiere alle sue responsabilità. In questi casi, è importante comprendere chi assume la responsabilità e quali sono le possibili soluzioni per garantire una gestione adeguata del condominio.
La figura dell’amministratore condominiale:
L’amministratore condominiale è un professionista che viene incaricato dall’assemblea dei condomini per gestire gli affari comuni del condominio. Le sue responsabilità principali includono la tenuta dei registri contabili, la riscossione delle spese condominiali, la convocazione e la gestione delle assemblee condominiali, la supervisione dei lavori di manutenzione e riparazione, nonché la rappresentanza del condominio in questioni legali.
Quando l’amministratore manca:
Ci possono essere diverse ragioni per cui un amministratore potrebbe essere assente o impossibilitato a svolgere le sue funzioni. Potrebbe trattarsi di un’assenza temporanea dovuta a malattia o impegni personali, o di una situazione in cui l’amministratore viene destituito o dimesso. In alcuni casi, potrebbe anche verificarsi un abbandono del ruolo senza una comunicazione formale da parte dell’amministratore.
Responsabilità dei condomini:
In assenza di un amministratore condominiale, la responsabilità per la gestione del condominio ricade sui condomini stessi. L’assemblea condominiale può decidere di assumere temporaneamente un amministratore provvisorio o può assegnare specifiche mansioni a uno o più condomini volontari. Questi incarichi temporanei possono comprendere la gestione delle spese condominiali, la supervisione delle attività di manutenzione e la convocazione di assemblee straordinarie.
Quando l’amministratore è assente per un periodo prolungato o in caso di dimissioni senza sostituzione immediata, l’assemblea condominiale può decidere di nominare un amministratore provvisorio. L’amministratore provvisorio assume le stesse responsabilità di un amministratore condominiale regolare, ma con un mandato temporaneo. Spetta all’assemblea definire i poteri e i limiti dell’amministratore provvisorio e stabilire la durata del suo mandato.
Analizziamo adesso quali sono le responsabilità dei singoli proprietari quando manca l’amministratore.
In un condominio dove manca l’amministratore, i singoli proprietari delle unità abitative hanno alcune responsabilità che devono essere gestite in modo collettivo.
Ecco alcune delle principali responsabilità dei singoli condomini:
- Contribuzione alle spese comuni: Ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese comuni del condominio in base alla propria quota di possesso. Queste spese possono includere la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, l’illuminazione, le pulizie, le assicurazioni e così via. Senza un amministratore, i condomini devono organizzarsi per raccogliere i fondi necessari e stabilire come amministrarli.
- Manutenzione delle unità private: I condomini sono responsabili della manutenzione delle proprie unità abitative. Questo include la cura e la manutenzione degli impianti interni, l’eventuale pulizia delle parti comuni utilizzate esclusivamente dall’unità (come il balcone), e il rispetto delle norme condominiali per evitare danni o disturbi agli altri condomini.
- Organizzazione delle assemblee condominiali: In assenza di un amministratore, i condomini devono organizzare e partecipare alle assemblee condominiali per discutere delle questioni relative alla gestione del condominio. Durante queste riunioni, si prendono decisioni importanti come l’approvazione dei bilanci, la nomina di fornitori per i servizi di manutenzione e altre questioni rilevanti per il condominio.
- Rispetto delle regole condominiali: Ogni condomino deve rispettare le regole condominiali stabilite nell’atto di proprietà e nelle delibere dell’assemblea. Ciò include l’osservanza degli orari di silenzio, il corretto smaltimento dei rifiuti, l’uso adeguato degli spazi comuni e così via. In assenza di un amministratore, il rispetto di queste regole diventa ancora più importante per mantenere un ambiente armonioso e funzionale.
- Risoluzione delle controversie: Se sorgono controversie o conflitti tra i condomini, devono essere cercate soluzioni consensuali. Senza un amministratore, i condomini possono cercare di risolvere le dispute attraverso la comunicazione diretta, il dialogo e, se necessario, il coinvolgimento di un avvocato o di un mediatore.
È importante sottolineare che in un condominio senza amministratore, la cooperazione e la collaborazione tra i condomini diventano fondamentali per garantire una corretta gestione e un buon funzionamento dell’edificio. In alcuni casi, può essere opportuno considerare l’assunzione di un amministratore professionale o l’elezione di un rappresentante tra i condomini per semplificare le attività di gestione.
Responsabilità civili dei condomini:
- Manutenzione e sicurezza: I condomini hanno la responsabilità di mantenere le proprie unità abitative in uno stato di buona conservazione e sicurezza. Se trascurano le riparazioni necessarie o ignorano problemi che possono causare danni alle parti comuni o alle unità vicine, potrebbero essere ritenuti responsabili per eventuali danni o lesioni causate da questa negligenza.
- Utilizzo degli spazi comuni: I condomini devono rispettare le regole relative all’uso degli spazi comuni, come i parcheggi, i giardini o le aree ricreative. Se un condomino causa danni o disturbi a questi spazi a causa di un uso improprio o negligente, potrebbe essere ritenuto responsabile per i danni causati ad altri condomini o alle proprietà comuni.
- Contribuzione alle spese comuni: I condomini sono obbligati a contribuire alle spese comuni del condominio in base alla propria quota di possesso. Se un condomino non paga la sua quota o ritarda i pagamenti senza una giustificazione valida, potrebbe essere considerato responsabile per eventuali danni finanziari causati agli altri condomini o alla gestione del condominio.
Responsabilità penali dei condomini:
- Violazioni delle norme di sicurezza: I condomini devono rispettare le norme di sicurezza previste dalla legge e dalle regolamentazioni locali. Ad esempio, se un condomino ignora le norme antincendio o di sicurezza degli impianti, potrebbe incorrere in responsabilità penali in caso di incidenti o danni a persone o proprietà.
- Violazioni delle norme ambientali: I condomini sono tenuti a seguire le disposizioni relative allo smaltimento dei rifiuti, al riciclaggio e alle norme ambientali vigenti. Se un condomino commette violazioni in questo ambito, potrebbe essere soggetto a sanzioni amministrative o penali, in base alle leggi locali.
- Violazioni delle norme di convivenza: I condomini sono tenuti a rispettare le regole di convivenza all’interno del condominio, come gli orari di silenzio o le limitazioni all’uso delle parti comuni. In caso di violazioni persistenti di queste regole, un condomino potrebbe affrontare azioni legali, come multe o ordini restrittivi.
Conclusioni: In assenza di un amministratore di condominio, i condomini si trovano ad affrontare responsabilità aggiuntive e non sono ovviamente coperti individualmente da una polizza assicurativa pertanto risponderanno in prima persona.
Art. a cura del Dott. Corrado Pergoli amministratore di condominio a Roma zona Tuscolana – Appia – Cinecittà – Quarto Miglio – Quadraro – Statuario – Capannelle – Appio Claudio – Casilina – Torre Maura – Pineto – Atri – Roseto degli Abruzzi – Silvi Marina (TE)
