Esistono due modalità di regolamenti in condominio: CONTRATTUALE E REGOLAMENTARE.
La differenza principale risiede nella loro natura e nei loro scopi:
- Regolamento Contrattuale:
Il regolamento contrattuale è un documento redatto da un notaio e sottoscritto da tutti i condomini. Ha valore di contratto tra le parti e regola i rapporti e gli obblighi reciproci tra i condomini e l’amministratore. Solitamente, il regolamento contrattuale disciplina le modalità di amministrazione delle parti comuni, le ripartizioni delle spese, le norme di convivenza e altre questioni legali e contrattuali relative alla gestione dell’edificio condominiale.
- Regolamento Regolamentare:
Il regolamento regolamentare, invece, è un documento che viene approvato dall’assemblea condominiale e regola gli aspetti organizzativi e pratici della vita condominiale. Esso disciplina, ad esempio, l’uso degli spazi comuni, le norme di convivenza, le modalità di convocazione e conduzione delle assemblee condominiali, le procedure per l’elezione dell’amministratore e altre questioni di carattere pratico.
In sintesi, mentre il regolamento contrattuale è un documento legale e contrattuale stipulato tra le parti (i condomini), il regolamento regolamentare è un insieme di norme e disposizioni decise democraticamente dall’assemblea condominiale per regolare la vita comune all’interno dell’edificio. Entrambi i documenti sono fondamentali per garantire una convivenza armoniosa e una gestione efficiente delle questioni condominiali, ma differiscono per la loro natura giuridica e il loro scopo specifico.
Per modificare un regolamento di natura contrattuale è necessaria l’unanimità mentre per quello regolamentare la maggioranza qualificata dei 500 millesimi.
E’ intervenuta la Cassazione per precisare che ciò che fa la distinzione tra un regolamento contrattuale ed uno assembleare sono le clausole contenute nello stesso. Significativa è stata a tal proposito la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 943/1999 che ha distinto le due tipologie di regolamenti in base alle clausole in essi contenute. Nello specifico ha precisato che “a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri“.
Nella pratica se una norma limita i diritti dei singoli es. “E’ vietato adibire le abitazioni a studi professionali” può essere modificata all’unanimità. Mentre se una norma pone limiti di gestione delle cose comuni es. “Non si può utilizzare l’Androne per riunioni” può essere modificata con la maggioranza dei 501 millesimi.
Fasi della modifica:
- Identificazione delle Necessità: Prima di tutto, è importante identificare le aree del regolamento che richiedono modifiche. Questo può essere fatto attraverso l’analisi delle esigenze emergenti, dei problemi attuali o delle nuove normative che potrebbero richiedere un adeguamento.
- Coinvolgimento dei Condomini: È essenziale coinvolgere tutti i condomini nel processo decisionale. Si possono organizzare incontri informativi o sondaggi per raccogliere le opinioni e le proposte di modifica.
- Elaborazione delle Proposte di Modifica: Un comitato di condomini può essere incaricato di elaborare le proposte di modifica del regolamento. È importante che queste proposte siano chiare, ben strutturate e rispettino la legislazione vigente.
- Convocazione dell’Assemblea Condominiale: Una volta pronte le proposte di modifica, si deve convocare un’assemblea condominiale appositamente dedicata per discutere e votare sulle modifiche proposte.
- Discussione e Voto: Durante l’assemblea, si discutono le proposte di modifica e si procede al voto. È importante garantire un’opportunità per tutti i condomini di esprimere le proprie opinioni e preoccupazioni prima di procedere con il voto.
- Approvazione delle Modifiche: Le modifiche proposte vengono approvate se raggiungono la maggioranza richiesta dal regolamento condominiale o dalla legge locale. La maggioranza richiesta può variare a seconda delle disposizioni del regolamento esistente e delle leggi vigenti.
- Redazione e Notifica delle Modifiche: Una volta approvate, le modifiche devono essere redatte in un documento formale e notificate a tutti i condomini. Questo può essere fatto attraverso comunicazioni scritte, e-mail o pubblicazioni sul sito web del condominio.
- Implementazione delle Modifiche: Una volta notificate, le modifiche diventano parte integrante del regolamento condominiale e devono essere rispettate da tutti i condomini. È importante garantire una corretta implementazione e far rispettare le nuove disposizioni
ARTICOLO A CURA DEL DOTT. CORRADO PERGOLI, AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO A ROMA: TUSCOLANA, CINECITTÀ, QUADRARO, STATUARIO, QUARTO MIGLIO, APPIA, TORRE MAURA E A TERAMO E PROVINCIA: PINETO, ROSETO DEGLI ABRUZZI, ATRI, SCERNE DI PINETO, SILVI MARINA.
