Che cos’è il regolamento condominiale?
Il regolamento di condominio è l’insieme delle regole che ogni condomino deve rispettare e regola la vita del condominio indicando le norme da seguire.
La forma di questo documento è scritta e nel caso in cui non abbia questa forma, si considererà nullo. Il documento è allegato nel registro dei verbali dell’amministratore.
Vi è l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. In assenza di un regolamento condominiale con più dieci condomini, ogni condomino può richiedere l’adozione di un regolamento condominiale.
Le fonti principali delle regole condominiali sono due:
- Il Codice Civile dove sono fissate le regole da rispettare come quando nasce un condominio, la nomina di un amministratore, la formazione del regolamento condominiale, i criteri con cui possono essere ripartire le spese comuni e i diritti di ciascun condomino;
- La seconda fonte è il regolamento condominiale che va ad integrare le norme stabilite all’interno del Codice Civile e in alcuni casi lo può derogare.
Le tipologie di regolamento condominiale:
Il regolamento di condominio può essere di tre tipi:
- Nella forma contrattuale il regolamento può essere predisposto dal costruttore o approvato all’unanimità dai condomini;
- Nella forma assembleare la maggioranza stabilisce il regolamento che deve essere presente all’interno di un’assemblea che rappresenti oltre i 500 millesimi delle quote millesimali;
- Nella forma giudiziale quando venga adottato coattivamente e approvato da un giudice in base alla richiesta di un condomino.
Il regolamento può disciplinare l’uso delle parti, delle aree comuni e dei servizi condominiali. Il regolamento non può incidere sull’uso degli appartamenti visto che la proprietà è inviolabile.
Il regolamento contrattuale essendo predisposto dal costruttore è rinvenibile all’interno degli atti di compravendita e ogni condomino decide di aderire al momento dell’acquisto. Questa tipologia di regolamento viene definita anche convenzionale perché tende ad essere adottato da tutti i condomini.
Il regolamento contrattuale è valido per gli attuali proprietari e i futuri acquirenti dell’abitazione. Il regolamento tende a prevalere sulle norme del Codice Civile, tranne per quelle inderogabili e imperative.
Il regolamento assembleare (detto anche maggioritario) deve essere votato all’interno di un’assemblea ed approvato dalla maggioranza dei voti e dei millesimi del condominio. Ogni condomino può rivolgersi all’amministratore e richiedere l’adozione del regolamento.
Gli effetti del regolamento assembleare sono più limitati perché non è possibile incidere su:
- Parti comuni
- Parti di proprietà esclusiva dei condomini
- Diritti dei singoli condomini
Il regolamento assembleare tende ad incidere solo sui seguenti elementi:
- Modalità di godimento delle cose comuni
- Divisione delle spese
- Tutela del decoro architettonico
Art. a cura del Dott. Corrado Pergoli amministratore di condominio a Roma zona Tuscolana – Appia – Cinecittà – Quarto Miglio – Quadraro – Statuario – Capannelle – Appio Claudio – Casilina – Torre Maura – Pineto – Atri – Roseto degli Abruzzi – Silvi Marina (TE)
